疫情对于产业基础设施行业影响之专题报告：第二篇

供应链依然至关重要。尽管近期形势仍然充满不确定性，但经济衰退的可能性越来越大。据安博分析，未来市场形势将受到五大因素的影响。此外，当前疫情还迅速催生了两项新的结构性需求驱动因素：(i) 供应链更加注重抗风险能力而非效率，因此需要更多的库存；(ii) 电子商务模式的推广再次加速。

影响物流基础设施行业近期市场形势的五大因素：

1. 新冠疫情和经济衰退。美国和欧洲的新冠疫情及补救措施变得至关重要。在疫情最严重的地区，经济活动几近停滞，这可能会给中小企业带来极高的风险。物流基础设施需求将遭受打击，不过经济下行程度目前尚不明确。为了应对疲软的经济形势，世界各国都宣布了有效的财政与货币刺激措施。
2. 增长势头强劲的客户需求。过去几年，在供应链现代化和电子商务的推动下，客户需求持续超过预期，每年增长2,323万至2,787万平方米。就美国来说，空置率从2010年的10%下降到了2019年的5%以下，达到历史最低水平，而且比上一个周期的最低水平低了280个基点。若按此空置率水平计算，均衡率要回到7%，需要增加3,251万平方米以上的可租赁面积。
3. 多元化需求下的抗风险能力。今年2月至3月初，虽然疫情进一步扩大，但整体租赁活动仍保持稳定。具体而言，租赁活动主要来自（通过电子商务和商店快速补货）满足人们日常基本需求的客户，如食品饮料、消费品和一般零售商。从安博客户群的净租赁面积（NRA）来看，医疗保健行业（医疗设备、医疗用品、药品）占近5%，该行业的租赁活动可能会更加活跃。这一增长将有助于抵消会展/旅游/酒店和汽车行业的客户需求所遭受的重创。
4. 中国出货量。随着商品开始流经中国供应链，我们预计中国出货量将出现一次提升。部分客户担心运力不足，因为来自中国的大量补偿性出货将在4月和5月发生。上周，由于各公司竞相争取有限的运力，发往美国西海岸的货运即期价格上涨了18%。¹
5. 项目开工放缓。 开发商已开始推迟开工，建设项目的融资难度变大。相较按需定制项目，这一趋势对于通用型物业项目而言更加明显。此外，在疫情最严重的地区，由于多个城市出台了工作限制规定，并且暂停了项目审查，许多正在进行的项目已经放缓。上述趋势部分可能会反映在3月和2020年第一季度的开工数量上，但当前的决策将对4月及之后的开工数量产生更明显的影响。在上一个周期中，交付量在一到两个季度内下降了约50%，在约四个季度内下降了90%以上。²

结构性驱动因素成为焦点。我们在第一篇报告中指出，当前承压时期结束后，由于库存水平提高，同时电子商务模式推广加速（宅经济），物流基础设施的需求将呈现阶梯式增长。近几周整个市场的活动便是这些新的结构性驱动因素的明证。

• 随着供应链更加注重抗风险能力而非效率，库存水平将提高。最近几周，缺货和收入减少已变得司空见惯，这可能会促使供应链吸取教训、提高库存水平，尤其是在如今库存成本下降（以及超低利率）的情况下。此外，整个供应链的波动（一开始是需求放缓，现在则是产品涌入）凸显了保持灵活性和进行业务连续性规划的需求。对美国实际库存趋势的粗略估算显示，5%的总业务库存增量可能意味着4,645万至6,503万平方米的额外空间需求。
• 电子商务模式推广加速。 事实证明，在这一特殊时期，在线购物模式的价值不可估量——越来越多的人选择送货上门，其中包括那些一开始排斥在线购物的消费者。例如，日用品送货上门应用程序的下载量达到了创纪录水平，全球“日用品送货上门”（grocery delivery）在线搜索量较去年3月增加了450%。³2019年第四季度，11%的零售业务为在线交易；⁴新冠疫情的爆发似乎成了改变消费者行为的催化剂，最终不仅会加快电子商务模式的推广，还会提高在线交易的上限。

短期前景充满不确定性。经济衰退意味着总体经济活动将减少，整个地产行业（包括物流基础设施）的客户将推迟决策。我们已经明确了几项物流领域特有的正面抵消因素。不过，我们还需要一定的时间来确定它们的相对重要性、总体影响和绝对表现。

安博致力于帮助合作伙伴和利益相关方了解最新情况。 在瞬息万变、充满不确定性的时期，基本事实的重要性日益凸显。令人欣慰的是，由于安博业务兼具深度和广度，我们可以厘清各个地区、行业、客户和整个社会之间的联系。此外，我们十分重视将业务量化，这为我们认清事实、产生见解、量化新兴趋势提供了必要的数据。因此，我们可以更加精确地衡量物流地产行业的机遇和风险。随着疫情不断蔓延，我们将持续及时发布最新报告。

尾注