美国物流基础设施行业:抓住零售设施改建机遇

危机促发变革,受新冠疫情影响,零售业在不到五个月的时间内经历了通常需要五年以上才能完成的变革。由于企业加速推广电子商务模式,并且提高库存水平以备不时之需,高质量城市物流基础设施的需求不断增长。相反,零售基础设施面临的挑战则变得更加显著。总而言之,上述变化促使零售业主们纷纷寻找机会将零售空间改建为配送设施。安博全球研究部对这一趋势进行了评估,以衡量其对物流基础设施行业的潜在影响。

关键结论:

  • 零售设施改建非常复杂。安博研究了许多潜在改建对象,涵盖各种类别、中心规模和市场。尽管所面临的挑战多种多样,但可归纳为以下四大方面:
    1. 经济方面:例如作为零售设施重新租赁;改建成包括公寓在内的其他更好的用途;改建成物流设施不仅成本高昂,还要面对可作为替代选项的物流子市场,这些市场正在不断形成并具有本地竞争力。
    2. 政治方面:例如限制性区划和土地开发权;社区反对;对于降低区划规模的担忧,包括可见的销售税收入下降。
    3. 物理方面:例如现有结构的可改造性较差;场地布局/规划效率低下;场地太小,无法用作物流设施。
    4. 法律方面:例如互惠地役权协议(REA);合租限制;多方谈判阻碍或延长物流设施改建计划。
       
  • 零售设施的改建根据零售类别的不同而各有差异。
    • 未来几年内,封闭式购物中心的改建可能会是最复杂、耗时最久的土地重新开发项目。不过,购物中心供应过剩及此类零售商面临的压力意味着与其他零售物业类型相比,购物中心的改建将更加普遍(尽管购物中心业务规模较小,可能意味着新建的物流水平较低)。
    • 露天购物中心改建项目可能不多,因为此类零售商的财务状况较好,并且存在各种因场地而异的阻碍,包括场地太小、规划低效和限制性区划等。
    • 独立式零售是美国最大的业态,尽管由于场地大小和地理位置的缘故,改建项目可能很少,但这类业态将是最大的改建来源。位于购物中心周围的设施改建难度更低。
       
  • 规模小。目前,每年改建为物流设施的零售设施面积约为46万-92万平方米(未来10年内,累计将达到460万-920万平方米)。这相当于:
    • 安博“最后一公里”物业设施总面积的5%不到,此类设施在美国前25大市场的总面积约为1.4亿-1.9亿平方米
    • 安博现有物流基础设施总面积的1%不到,此类设施在美国前25大市场的总面积约为9.3亿平方米
    • 安博每年新建物流基础设施总面积的3%不到,此类设施在美国前25大市场的总面积约为2,322万-2,555万平方米
    • 因新冠疫情带来的物流空间需求增量预测的10%不到。

 

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