安博研究部专题报告:新型冠状病毒肺炎疫情及其对物流基础设施行业的影响

概述

在全球相互联系日益紧密的今天,一旦发生重大突发性事件,供应链的抗风险能力便显得至关重要。新冠疫情给经济增长带来的风险也将在短期内波及地产行业,不过二者所受影响的严重程度目前尚不明确。尽管如此,一些结构性趋势反映了物流基础设施行业在疫情期间及疫情过后的抗风险能力,这将决定其基本面和投资前景。新冠疫情就像催化剂,促使许多企业采取临时应对措施,而这些措施很可能会成为常态,进而导致某些地产领域的需求降低,例如:远程办公将影响办公室的需求,而电子商务会对零售业造成冲击。这种业态变化可能会推动物流基础设施的需求增长,包括仓储管理、电子商务和工业4.0方面的需求。随着这些趋势得到广泛确认,资本市场可能会迅速做出反应,并将这一变化反映在估值和投资表现上。


客户

预判变化。短期内,需求可能会走软,从而释放物流仓储空间。不过,这一机会窗口可能比较短暂,因为一些客户将竞相收复失地并扩大对物流设施的需求,以确保业务连续性和更高的服务水平。

投资者

期盼抗风险能力。尽管金融市场波动和经济活动受阻都属于短期风险,但利率已经出现了补偿性下降。对于客户和资本市场来说,即使其他类型的地产面临需求受阻,高库存水平和电子商务仍有望推动物流基础设施需求增长。因此,尽管短期内分母效应可能会影响投资决策,但对于物流基础设施行业应保持乐观态度。


新型冠状病毒肺炎:持续多年的全球经济扩张面临迄今为止最严重的风险。面对众多不确定性,对于负面影响的程度和持续时间出现了各种各样的预估。需求方面,疫情严重地区的经济活动受到抑制,但当该风险消退时,经济活动将反弹。在此期间,感知信用风险可能会加剧某些领域所面临的挑战,例如旅游业和实体零售业。供应方面,全球各地的商品生产与流通中断以及人员流动受阻考验着复杂的供应链。由于春节复工延迟,商品流通性急速下降,不过随着供应商努力追赶进度,流通性将出现快速的补偿性回升。物流基础设施用户既要应对目前的经济活动不足,又要应对随后的补货高峰。历史上,这种波动通常与物流基础设施需求增长密切相关。例如,英国脱欧和中美关税实施之后,英国和美国的净吸收量都达到了历史高点。1

地产行业基本面面临的短期风险有所增加。大多数物流基础设施用户的需求来源没有变化:流经供应链的商品许多都与基本的日常需求息息相关,例如食品饮料、消费品和医疗用品等。不过,在如今充满不确定性的情况下,投资者对增加物流设施投资的信心可能暂时受挫。

但对于物流基础设施行业来说,有一些趋势可能会减轻上述影响,其中包括:结构性需求驱动因素主要来自客户对更高服务水平的期望;提供新供应和进入高度自律的开发商群体的壁垒更高;持续强劲的市场行情已经形成了有利的租赁条件(即较长的租赁期可以缓冲短期中断对现金流的影响)。

Inventory to Sales Ration Graph

供应链风险增加,催生新的可能刺激需求的长期供应链趋势。我们发现,至少有三个领域出现了变化。在当前的不确定性时期过后,这些变化可能共同作用,拉高需求水平:

  1. 库存水平上升。建立供应链的初衷是为了最大限度地减少库存,从而降低商品配送成本。供应链不容许有波动,因为波动会导致销量和收入减少。过去,在自然灾害、港口停工等事件的影响下,仓储管理发生了巨大变化。在新冠肺炎疫情结束后,客户可能会重新评估合理的库存量和业务连续性计划——这可能会促进需求增长。
  2. 电子商务模式持续推广。在线购物的兴起是当前经济社会发展的主要特征之一。2019年,在线购物市场增长了16.7%。新冠疫情似乎不会对这一趋势产生任何负面影响;相反,疫情可能会加快电子商务模式的推广速度、增加在线购物的消费者数量。鉴于其独特的价值主张,电子商务在满足日常生活的基本需求方面将变得越来越重要,尤其是在受疫情冲击最严重的市场。
  3. 制造业产地多元化。新冠疫情可能加快另一大结构性趋势的发展进程:推动制造业前往新的国家和地区。在工业4.0趋势下,由于生产力将得到大幅提升,制造商一直在调整其全球供应链战略:除了回流之外,还越来越重视邻近地区(例如墨西哥和中东欧)。专注于供应链消费端的战略不会受这些趋势的影响。单从供应链生产端来看,地理位置并不是一项主要的投资战略考量,但制造商的分散化却可以通过服务于蓬勃发展的消费市场的供应商和网络创造二次需求。

物流在地产资本市场环境变化中处于有利位置。尽管长期租赁可以抵抗波动,但由于金融市场波动以及随之而来的分母效应,资本流动可能会放缓。不过,缓和因素确实存在。在地产行业,尤其是物流基础设施领域,一直存在投资者分配不足的情况。利率已经开始下降,并且很可能维持在较低水平。从基本面来看,考虑到仓储管理和电子商务对长期需求的潜在推动作用,总体而言物流行业的处境要优于其他行业。此外,资本可能更偏爱那些在表现强劲地区的优质核心资产,因此会流向这些地区进行避险。

尾注

1. Gerald Eve、世邦魏理仕研究部、高纬环球、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕计量经济顾问、安博研究部
2. 欧睿、安博研究部

 

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